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Según el Equipo de Investigación de Dils, en el primer trimestre de 2026 las inversiones en el mercado inmobiliario italiano alcanzaron aproximadamente 2.600 millones de euros. Esta cifra se sitúa en línea con el promedio trimestral de los últimos diez años, aunque refleja una moderada disminución en comparación con el primer trimestre de 2025 (-5%). El resultado general confirma la resiliencia y el atractivo del mercado italiano que, incluso en fases de incertidumbre generalizada, continúa atrayendo el interés de inversores nacionales e internacionales en un espectro cada vez más amplio de clases de activos.
En continuidad con la tendencia observada en los últimos dos años, el sector Retail se confirma como la clase de activos más dinámica del mercado inmobiliario italiano, con inversiones superiores a 650 millones de euros. El volumen muestra un crecimiento del 22% respecto al primer trimestre de 2025, aunque se sitúa ligeramente por debajo del promedio trimestral del bienio anterior. Los capitales asignados al sector provienen principalmente de inversores institucionales, mientras que las operaciones de mayor relevancia han afectado particularmente a los segmentos de Factory Outlet, High Street y Retail Park.
En virtud de su papel protagonista en el mercado inmobiliario italiano, el sector Hospitality se posiciona como la segunda clase de activos por volumen de inversiones, con aproximadamente 510 millones de euros en el primer trimestre de 2026. El resultado evidencia una contracción del 27% respecto al primer trimestre de 2025 -periodo caracterizado por uno de los mejores desempeños de los últimos años- pero se mantiene en línea con el promedio trimestral del sector. Entre las principales transacciones del sector destacan dos operaciones de compraventa de acciones relativas a estructuras vinculadas al turismo de playa y la adquisición de una prestigiosa villa en el Lago de Como, todas concluidas por inversores extranjeros. Entre las principales ciudades turísticas italianas, fueron Milán y Roma las que mostraron mayor dinamismo, en línea con lo ya observado en 2025.
Durante el trimestre, el sector de Logística registró inversiones por aproximadamente 310 millones de euros, marcando una contracción del 52% respecto al mismo periodo del año anterior, que había sido particularmente activo en términos de transacciones. Sin embargo, la confianza de los inversores hacia el mercado italiano permanece sólida, especialmente por parte de los actores internacionales. La actividad inversora del primer trimestre se concentró en compraventas de activos individuales, que representaron la casi totalidad del volumen transado.
En cuanto a la absorción de espacios logísticos, el primer trimestre de 2026 registró el nivel de absorción más elevado de la historia para un primer trimestre, con aproximadamente 836.000 m² (+59% respecto al primer trimestre de 2025). Se trata además del mejor resultado trimestral de los últimos cuatro años. El inicio positivo del año se sitúa en continuidad con el sólido desempeño del segundo semestre de 2025, confirmando una fase de particular dinamismo para el sector. La demanda, sostenida y concentrada principalmente en productos de nueva construcción y de elevada calidad, está además alimentando una recuperación de la tendencia de crecimiento de los alquileres. El alquiler prime nacional, registrado en el mercado de Milán, se sitúa en 72 €/m²/año (+3% respecto al trimestre anterior), mientras que se observan incrementos también en los mercados de Roma (71 €/m²/año), Bolonia (70 €/m²/año) y Piacenza (61 €/m²/año).
Las inversiones en el sector de Oficinas alcanzaron un volumen de aproximadamente 400 millones de euros en el primer trimestre de 2026, un descenso del 20% respecto al mismo periodo de 2025. La actividad de los inversores se concentró especialmente en Roma, que representó el mercado más dinámico tanto en términos de volumen invertido como de número de operaciones. Entre estas destaca la mayor operación del trimestre a nivel nacional, relativa a la venta de un activo trofeo en posición estratégica en el CBD. La operación podría representar el inicio de una fase de progresiva renovación y mejora cualitativa del patrimonio de oficinas en los submercados más solicitados.
Por otro lado, el mercado milanés verá en el segundo trimestre la finalización de una operación de primer nivel, a la luz de la noticia relativa a una nueva cesión del activo trofeo de uso mixto situado en Via Montenapoleone 8, valorado en más de 1.400 millones de euros.
En cuanto al mercado de ocupación, en el primer trimestre de 2026 el mercado de oficinas de Milán registró una absorción de aproximadamente 70.000 m², con un descenso del 35% respecto al mismo periodo de 2025. El dato trimestral refleja una desaceleración atribuible principalmente a la limitada disponibilidad de producto de grado A/A+ en los submercados más demandados, como el CBD y Porta Nuova, donde la vacancia se mantiene por debajo del 2% del stock total. En términos de volúmenes absorbidos, el trimestre fue impulsado principalmente por la demanda de espacios de tamaño medio: aproximadamente el 48% de la superficie transada se sitúa en el rango de 2.000-5.000 m², mientras que los activos de elevada calidad continúan representando el 72% del mercado. Tras el crecimiento registrado en el segundo semestre de 2025, en el primer trimestre del año el alquiler prime se mantuvo en 850 €/m²/año, con perspectivas de nuevos incrementos durante 2026.
En el mercado de Roma, la absorción trimestral fue de 38.000 m², con un incremento del 14% respecto al mismo periodo de 2025. La absorción fue impulsada por cinco operaciones superiores a los 2.000 m², que representaron más del 70% del total. En el periodo bajo análisis, los alquileres prime se mantuvieron estables en 630 €/m²/año, tras una reciente revisión al alza impulsada por la persistente escasez de espacios de elevada calidad y, de manera más general, por la progresiva y significativa reducción de la disponibilidad -incluso de grado B o inferior- particularmente en los submercados más solicitados y en sus inmediaciones.
El sector Living comenzó 2026 de manera favorable, atrayendo en el primer trimestre inversiones por más de 380 millones de euros, duplicando los volúmenes registrados en el mismo periodo de 2025 y marcando el mejor trimestre de los últimos 4 años. Aproximadamente el 60% de estos volúmenes correspondió a una serie de importantes operaciones Built-to-Sell registradas en Milán, un resultado significativo a la luz de la incertidumbre vinculada a las persistentes dificultades urbanísticas que representan un factor potencialmente disuasorio para los inversores. El componente vinculado al segmento de Student Housing sigue siendo significativo, representando aproximadamente el 36% de los volúmenes invertidos en el sector, con un enfoque prevalente en operaciones de desarrollo en las principales ciudades universitarias del norte de Italia, con Milán en posición destacada.
En 2025 se completaron en Italia 766.753 transacciones residenciales, con un crecimiento del 6,6% respecto al año anterior. Se trata del segundo resultado más elevado de la última década en términos de número anual de transacciones. Sin embargo, la expansión registrada en los primeros tres trimestres del año (+9,2% interanual) se atenuó en el cuarto trimestre, cuando los volúmenes se mantuvieron sustancialmente en línea con los del cuarto trimestre de 2024, sugiriendo el inicio de una posible fase de estabilización del mercado.
En el cuarto trimestre, a nivel nacional, las nuevas construcciones representaron el 8% de las transacciones, creciendo respecto al 6,4% del tercer trimestre, mientras que en Milán el dato alcanza el 18,1%, sensiblemente más elevado que en periodos anteriores.
El contexto financiero permanece globalmente favorable, aunque con algunas señales de desaceleración. En el cuarto trimestre de 2025, los tipos medios de las hipotecas se situaron en el 3,51%, subiendo 16 puntos básicos respecto al trimestre anterior. La cuota de adquisiciones con hipoteca resulta en descenso, situándose en el 44,9% en el territorio nacional, interrumpiendo el crecimiento observado en los primeros tres trimestres del año.
En cuanto al mercado de alquiler residencial, el panorama nacional aparece estable con dinámicas diferenciadas entre los principales centros urbanos. Respecto al cuarto trimestre de 2024, los contratos estándar (4+4) registran una contracción del 1,2% en Roma y del 4,1% en Milán, con una reducción de los alquileres totales del 3% y 5,5%, respectivamente. En el segmento de contratos temporales, la evolución es más heterogénea: las viviendas alquiladas crecen un 7,6% en Roma, mientras registran un leve descenso del 1,5% en Milán, y se difunden con creciente rapidez los contratos bonificados para estudiantes.
También el sector Alternative refuerza el atractivo ejercido sobre los inversores, atrayendo en el primer trimestre inversiones por más de 360 millones de euros y, de manera análoga al Living, duplicando el resultado respecto al primer trimestre de 2025. Más del 60% de los capitales se asignó al segmento Healthcare, que durante el trimestre vio la finalización de una importante operación relativa a una cartera de residencias de mayores situada en el norte de Italia.
Si bien 2025 consolidó el camino de crecimiento del mercado inmobiliario italiano, llevando los volúmenes de inversión a niveles próximos a los máximos históricos gracias al renovado atractivo del país, en 2026 el desempeño está demostrando estar fuertemente influenciado por la combinación de factores exógenos y endógenos.
Por un lado, la incertidumbre relacionada con la evolución de las actuales tensiones internacionales y sus consecuencias sobre los mercados financieros y la economía real impone cautela tanto por parte de los inversores como de los potenciales arrendatarios, influyendo además en las perspectivas a corto plazo de las rentabilidades netas prime en las diferentes clases de activos. Por otro lado, persiste la preocupación por la continuación de las dificultades en los procesos urbanísticos del mayor polo económico e inmobiliario italiano, Milán.
Como efecto de la combinación de estos dos factores, estimamos que en el primer trimestre de 2026 aproximadamente mil millones de euros de inversiones permanecieron en espera o fueron pospuestos; de haberse completado, dicho volumen habría llevado al mercado a registrar un trimestre récord.
En este escenario, sin embargo, el mercado italiano continúa distinguiéndose a nivel internacional por sus fundamentos sólidos, que representan un elemento de estabilidad y mitigación. Al mismo tiempo, se amplían las oportunidades de diversificación sectorial, gracias al desarrollo de segmentos emergentes como el Student Housing y los Alternative.