Informe del Mercado Europeo Dils T3 2025

En el tercer trimestre de 2025, según el análisis del Equipo de Investigación de Dils, el mercado inmobiliario comercial europeo mostró señales de renovada vitalidad, con una evolución globalmente positiva en los países del sur de Europa y una estabilidad en los principales mercados de Europa central y occidental.

Sobre la base de los volúmenes de inversión registrados desde el inicio de 2025, Portugal y España evidenciaron el crecimiento más fuerte en el sector inmobiliario comercial (+83% y +64% respectivamente). Italia también mostró un desempeño positivo, con un incremento anual del 22%, en línea con sus máximos históricos. En conjunto, estos resultados confirman el excelente rendimiento de los mercados del sur de Europa, que se han consolidado como principales motores de crecimiento del panorama inmobiliario europeo. Este renovado dinamismo refleja el interés generalizado hacia el sur de Europa. Tras las crisis financieras y de deuda soberana de la década de 2010, la región ha recuperado su atractivo: España muestra ahora el mayor crecimiento del PIB de Europa occidental, mientras que Italia ha alcanzado una mayor estabilidad política y ha logrado reducir los costes de financiación.

Por el contrario, Francia, los Países Bajos y Alemania registraron volúmenes de inversión globalmente estables, manteniéndose por debajo de los picos de hace algunos años debido a las persistentes incertidumbres económicas y financieras. A finales del tercer trimestre de 2025, estos mercados mostraron resultados sustancialmente en línea con el mismo período de 2024 - ligeramente positivos para Alemania y los Países Bajos, ligeramente negativos para Francia. Cabe destacar que España ha superado a Francia como segundo mercado más grande de la Europa continental en términos de capitales invertidos.

Se observó un crecimiento generalizado de la actividad inversora en los sectores retail, living y hospitality, que representaron los principales motores de inversión en los mercados del sur de Europa. En estos países, la cuota conjunta de estas tres clases de activos alcanza aproximadamente el 60% de los volúmenes totales, frente al 50% aproximado registrado en los mercados de Europa central y occidental. El sector de oficinas mostró una estabilidad sustancial, aunque con ligeras contracciones en los mercados italiano y francés, mientras que las inversiones en logística disminuyeron, penalizadas por el débil rendimiento de los mercados francés y neerlandés.

La actividad inversora podría recibir un impulso adicional en los próximos trimestres gracias a la compresión de las rentabilidades, un proceso gradual iniciado a principios de año tras la estabilización del contexto financiero. El BCE ha adoptado ahora una política monetaria neutral, con el tipo de refinanciación estable en el 2,15% y márgenes limitados para nuevas reducciones - un nivel coherente con el objetivo de inflación a largo plazo del 2%, ya alcanzado en la zona euro. Al mismo tiempo, las tensiones políticas internacionales y las crecientes preocupaciones sobre el comercio global, alimentadas por las nuevas políticas de la administración estadounidense, pesan sobre el sentimiento de empresas e inversores, incrementando la incertidumbre global. Sin embargo, los datos más recientes del PMI manufacturero señalan las primeras señales de estabilización de la producción industrial europea.

En este contexto de incertidumbre, la demanda de los ocupantes se mantuvo globalmente estable, con algunas excepciones positivas - como el crecimiento del take-up de oficinas en Barcelona y el aumento de la actividad logística en el Reino Unido y los Países Bajos. En el sector de oficinas, entre los principales inquilinos prevaleció una actitud prudente, reflejada en el número limitado de operaciones de gran tamaño, particularmente en Milán y París. Las dinámicas de absorción resultan cada vez más impulsadas por la oferta, ya que los inquilinos se muestran cada vez más selectivos, privilegiando espacios modernos y bien ubicados. En el sector logístico, globalmente prosigue la fase de contracción de la actividad, aunque emergen señales positivas de Alemania, el mayor mercado europeo, donde el take-up aumentó un 10% tras tocar un mínimo en 2024.

Paralelamente, el sector residencial continuó beneficiándose de las rebajas de los tipos de interés introducidas en 2024, que mejoraron el acceso a las hipotecas y respaldaron la recuperación de la demanda de vivienda. En consecuencia, en la mayoría de los países monitorizados se registró un aumento de las transacciones residenciales respecto al mismo período de 2024, acompañado en muchos casos de nuevos incrementos moderados de los precios medios por m², con aumentos más marcados en mercados como Portugal.