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Según el análisis del Equipo de Investigación de Dils, el mercado inmobiliario italiano registró un volumen de inversión de 7.000 millones de euros en el primer semestre de 2026, marcando el mejor resultado desde que se iniciaron los registros. Esta cifra representa un aumento del 28% en comparación con el primer semestre de 2025 y un incremento del 62% frente a la media de los últimos diez años, confirmando el sólido fortalecimiento de la actividad inversora en el mercado nacional. Tras un inicio de año ya particularmente positivo, el segundo trimestre aportó una nueva aceleración en los volúmenes de transacciones, contribuyendo con aproximadamente 4.300 millones de euros y registrando un aumento del 56% en comparación con los tres primeros meses del año. Este desempeño refleja el creciente interés de los inversores en el sector inmobiliario italiano y la capacidad del mercado para atraer capital.
El sector Retail confirmó su posición como la clase de activos más dinámica en el primer semestre del año, atrayendo inversiones por aproximadamente 2.300 millones de euros. El segundo trimestre registró el mejor desempeño trimestral jamás observado para el sector, con volúmenes que ascendieron a 1.600 millones de euros. El mercado se benefició particularmente de varias transacciones extraordinarias que involucraban activos emblemáticos: más del 80% del capital invertido fue atribuible a dos importantes operaciones de compra de participaciones societarias relacionadas con la propiedad de Via Montenapoleone 8 en Milán y con una cartera paneuropea de outlets con una significativa exposición al mercado italiano, incluyendo Serravalle Designer Outlet y Castel Romano Designer Outlet. Al mismo tiempo, el segmento de Centros Comerciales mostró un impulso renovado y, después de varios años de actividad moderada, ha vuelto a atraer un fuerte interés por parte de los inversores. En los últimos doce meses, el segmento ha atraído más de 1.000 millones de euros en inversiones, confirmando el atractivo del sector.
El sector Logístico también registró una fuerte aceleración en el segundo trimestre, con aproximadamente 770 millones de euros invertidos, llevando los volúmenes del primer semestre cerca de los 1.200 millones de euros. Esto representa el mejor resultado registrado en los últimos cuatro años y un aumento de alrededor del 50% en comparación con el mismo período de 2025. El desempeño fue respaldado principalmente por tres importantes adquisiciones de carteras por parte de inversores institucionales internacionales, que representaron aproximadamente el 75% de los volúmenes trimestrales. Entre estas, destaca una transacción excepcional, que representa la mayor transacción de cartera logística jamás completada en Italia en términos de capital invertido.
La demanda de espacios logísticos mantuvo un ritmo particularmente fuerte en el segundo trimestre, con una absorción de aproximadamente 730.000 m², llevando la absorción del primer semestre a alrededor de 1,6 millones de m² - el nivel más alto jamás registrado en Italia para los primeros seis meses del año. En los últimos doce meses, los volúmenes absorbidos superaron los 3 millones de m², un nivel nunca alcanzado anteriormente por el mercado logístico italiano. La actividad se concentró principalmente en los principales centros logísticos del norte de Italia, con Lombardía y Emilia-Romaña representando aproximadamente dos tercios de la absorción trimestral total. Los minoristas hicieron una contribución particularmente significativa, representando tres de las cuatro transacciones más grandes completadas durante el período. La demanda sostenida de espacios de alta calidad también continuó ejerciendo presión al alza sobre las rentas prime, que en el segundo trimestre de 2026 alcanzaron los 73 €/m²/año en el mercado de Milán y 72 €/m²/año en los mercados de Roma y Bolonia.
El sector Hotelero atrajo aproximadamente 1.100 millones de euros de inversión durante el primer semestre de 2026, de los cuales más de 660 millones se concentraron en el segundo trimestre, un 55% más en comparación con los primeros tres meses del año. Aunque el sector registró una desaceleración en comparación con el desempeño excepcional del primer semestre de 2025, continúa mostrando un impulso particularmente sólido, con volúmenes un 23% por encima de la media de los últimos diez años. Mientras que las dos transacciones más grandes del trimestre se completaron en Roma, Milán demostró ser el mercado más activo, atrayendo aproximadamente el 40% del capital invertido durante el período. Al mismo tiempo, el interés de los inversores también se extendió a los principales destinos alpinos en Valle de Aosta y Alto Adigio, reflejando el creciente atractivo de los mercados vinculados al turismo de alta gama.
El sector de Oficinas totalizó aproximadamente 880 millones de euros en inversiones en el primer semestre de 2026, un aumento del 13% en comparación con los aproximadamente 780 millones de euros registrados en el mismo período de 2025. La actividad en el segundo trimestre se concentró en transacciones de tamaño mediano y pequeño en los mercados de Milán y Roma, excepto por la contribución realizada por el componente de oficinas de la propiedad de Via Montenapoleone 8. En general, los dos principales mercados de Italia representaron el 84% de las inversiones nacionales durante el semestre, con Milán representando el 50% de los volúmenes totales y Roma el 34%.
Por el lado de los ocupantes, el mercado de oficinas de Milán registró una absorción de aproximadamente 70.000 m² en el segundo trimestre del año, llevando el total del primer semestre a alrededor de 137.000 m², un 35% menos en comparación con el mismo período de 2025. La contracción en la actividad es principalmente atribuible a la persistente escasez de activos de alta calidad, particularmente en las ubicaciones más demandadas. Específicamente, los submercados del CBD y Porta Nuova juntos representan menos del 5% del espacio disponible, con una tasa de vacancia que se mantiene alrededor del 2% del stock total. La disponibilidad limitada de grandes espacios también actuó como una restricción en los volúmenes: en el primer semestre de 2026, solo se registró una transacción superior a 5.000 m², mientras que el tamaño promedio de las transacciones cayó por debajo de los 800 m², en comparación con alrededor de 1.200 m² para la media de los últimos cinco años. En este contexto de oferta particularmente comprimida, la renta prime continuó aumentando, alcanzando los 900 €/m²/año.
En el mercado de Roma, la absorción del segundo trimestre ascendió a aproximadamente 28.000 m², llevando los volúmenes absorbidos en el primer semestre del año a alrededor de 66.000 m², un aumento del 27% en comparación con el mismo período de 2025. Este resultado fue respaldado por un mayor número de transacciones que oscilan entre 5.000 y 10.000 m², cuatro de las cuales se registraron en el primer semestre de 2026. Esta tendencia confirma el interés de los inquilinos en espacios grandes, especialmente cuando se caracterizan por altos estándares de calidad. La disponibilidad actual, que está luchando por satisfacer la fuerte demanda, está mostrando una tendencia de contracción cada vez más pronunciada en los submercados más deseables y en aquellos inmediatamente adyacentes, apoyando los niveles de renta prime, que continúan reflejando una presión al alza sostenida, situándose en 630 €/m²/año durante el trimestre.
El sector Residencial continuó consolidando su papel entre las clases de activos más dinámicas en el mercado italiano, con volúmenes de inversión de aproximadamente 730 millones de euros en el primer semestre de 2026, de los cuales alrededor de 340 millones se registraron en el segundo trimestre. Esto marca el mejor resultado de los últimos diez años y un aumento del 69% en comparación con el mismo período de 2025. La actividad trimestral fue impulsada principalmente por nuevos desarrollos o el reposicionamiento de activos existentes, confirmando el creciente interés de los inversores en estrategias de mejora de valor orientadas a expandir y actualizar la oferta residencial. Dentro de este contexto, el segmento de Residencias Estudiantiles destaca por su dinamismo, con volúmenes cercanos a los 300 millones de euros, casi triplicándose en comparación con el año anterior. Esto refleja el sólido interés de los inversores en un mercado caracterizado por una demanda estructuralmente alta y una escasez persistente de camas en las principales ciudades universitarias.
En el primer trimestre de 2026, se completaron 179.654 transacciones residenciales en Italia, lo que representa un aumento del 4,4% en comparación con el mismo período del año anterior. Tras el pico registrado en 2025 - que marcó el segundo mejor resultado de la década en términos de número de transacciones - el crecimiento parece haberse estabilizado. A nivel nacional, las propiedades de nueva construcción representaron el 6% de las transacciones en el primer trimestre de 2026, una disminución desde el 7,9% en el cuarto trimestre de 2025. En las principales ciudades, sin embargo, la cifra se mantiene significativamente más alta: Milán se sitúa en el 11,6%, mientras que Roma alcanza el 9,5%.
El entorno financiero sigue siendo en términos generales favorable, aunque en un clima de incertidumbre vinculado a las tensiones internacionales. En el primer trimestre de 2026, las tasas hipotecarias promedio se situaron en el 3,57%, un aumento de 6 puntos básicos en comparación con el trimestre anterior. La proporción de compras financiadas mediante hipotecas aumentó al 47,8% a nivel nacional, en línea con el crecimiento observado durante los primeros tres trimestres de 2025.
En cuanto a los arrendamientos residenciales, el panorama nacional se mantiene estable, con dinámicas diferentes en los principales centros urbanos. En comparación con el primer trimestre de 2025, los contratos de arrendamiento estándar muestran un ligero aumento en Roma (+1,2%) y una nueva disminución en Milán (-13,2%). Las dos ciudades también registraron tendencias opuestas en términos de valor total de alquiler: Roma registró un aumento del 8,8%, mientras que Milán registró una disminución del 6,2%. La misma tendencia se confirmó en el segmento de arrendamiento temporal, donde el número de contratos aumentó un 6% en Roma y disminuyó un 4,9% en Milán. Mientras tanto, los contratos de renta acordada se están extendiendo cada vez más rápidamente, especialmente en Milán, tanto en formatos de largo plazo como temporales.
Los sectores Alternativos y de Uso Mixto confirmaron su importante contribución a la actividad inversora también en el segundo trimestre, con volúmenes de aproximadamente 410 millones de euros, llevando el total del primer semestre cerca de los 890 millones de euros. El desempeño fue respaldado por varias transacciones importantes completadas en el segmento de Centros de Datos, que continúa beneficiándose de un fuerte interés de los inversores, así como en el segmento de Ocio, donde destacó la adquisición del Unipol Forum en Assago.
El resultado récord registrado en el primer semestre del año confirma el fortalecimiento del mercado inmobiliario italiano y su creciente capacidad para atraer capital tanto nacional como internacional. En un contexto global que continúa caracterizándose por elementos de incertidumbre, Italia destaca por la consolidación de sus fundamentos de mercado y por su perfil competitivo dentro del panorama europeo. Esta tendencia sitúa al país junto a los otros principales mercados del sur de Europa, como España, Portugal y Grecia, que están beneficiándose de una creciente atención por parte de la comunidad inversora internacional.
Una característica distintiva de la fase actual del mercado es la amplia diversificación de la base de inversores. Junto a los inversores institucionales core, enfocados en estrategias de largo plazo, y los inversores value-add y oportunistas, concentrados en estrategias de desarrollo y reposicionamiento de activos, existe una presencia creciente de capital privado atribuible a grandes family offices. La complementariedad de estos diferentes perfiles de inversores está contribuyendo a aumentar el dinamismo del mercado y a apoyar la evolución de nuevas áreas de inversión.
En este contexto, el mercado italiano continúa ofreciendo oportunidades en un amplio espectro de clases de activos, tanto tradicionales como emergentes. Junto a los sectores establecidos, crece el interés en segmentos caracterizados por sólidos impulsores estructurales a largo plazo, como los Alternativos y el Residencial. Las Residencias Estudiantiles se mantienen entre los sectores más dinámicos, respaldadas por un desequilibrio persistente entre demanda y oferta, mientras que Educación y Sanidad están emergiendo como áreas de creciente interés para los inversores. Al mismo tiempo, el mercado está comenzando a abrirse a formatos innovadores ya establecidos en otros países, como el Residencial de Lujo de Marca, ampliando aún más el abanico de oportunidades disponibles y contribuyendo a la maduración continua del sector inmobiliario italiano.