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Según el análisis del Equipo de Investigación de Dils, en los primeros nueve meses de 2026, el mercado inmobiliario italiano atrajo inversiones por aproximadamente 10.600 millones de euros, registrando el mejor resultado de la última década para este período del año. La cifra representa un aumento del 30% en comparación con el mismo período de 2025 y se sitúa un 62% por encima de la media de los primeros nueve meses de los últimos diez años, confirmando el fortalecimiento de la actividad inversora en el mercado italiano.
Tras el excepcional desempeño registrado en el segundo trimestre, la actividad inversora mantuvo un ritmo particularmente fuerte en el tercer trimestre, con volúmenes que ascendieron a aproximadamente 3.100 millones de euros, un 18% más en comparación con el mismo período de 2025. El rendimiento estuvo respaldado principalmente por los sectores de Hotelería y Logística, que juntos representaron alrededor de la mitad del capital invertido durante el período.
El sector Retail confirmó su posición como la clase de activo líder por volumen de inversión acumulado en el año, con aproximadamente 2.900 millones de euros, un 29% más en comparación con los primeros nueve meses de 2025. Esto representa el mejor resultado de la última década para el período enero-septiembre, representando el 27% del volumen total de inversiones.
El tercer trimestre registró aproximadamente 610 millones de euros en volúmenes, concentrados principalmente en el segmento de Centros Comerciales, que atrajo alrededor de 420 millones de euros, representando el 70% del total trimestral del sector. El rendimiento estuvo respaldado en particular por la venta de una cartera de tres centros comerciales, que representó la mayor transacción por valor invertido en el mercado inmobiliario italiano durante el trimestre.
Durante los primeros nueve meses del año, High Street, Centros Comerciales y Factory Outlet atrajeron conjuntamente casi 2.400 millones de euros, representando más del 80% de la inversión total en Retail.
El sector Logística registró aproximadamente 780 millones de euros en inversión en el tercer trimestre, ampliamente en línea con el trimestre anterior y un 86% más en comparación con el tercer trimestre de 2025. Esto llevó los volúmenes de inversión acumulados en el año a casi 2.000 millones de euros, un 63% más en comparación con los primeros nueve meses de 2025 y un 88% por encima de la media del mismo período de los últimos diez años.
La actividad trimestral se dividió equitativamente entre adquisiciones de carteras y de activos individuales. Entre estas últimas, destaca la adquisición de una propiedad de reciente desarrollo por parte de un usuario final, confirmando el creciente papel de los ocupantes en transacciones de inversión observado a lo largo de 2026.
La absorción logística se mantuvo particularmente fuerte, alcanzando casi 2,4 millones de m² en los primeros nueve meses de 2026, incluyendo aproximadamente 810.000 m² en el tercer trimestre. Ambas cifras representan nuevos récords para sus respectivos períodos. La absorción acumulada en el año aumentó un 41% en comparación con el mismo período de 2025 y, faltando aún un trimestre, ya se acerca al volumen total absorbido durante todo 2025.
El rendimiento trimestral estuvo respaldado en particular por dos grandes transacciones en Veneto, que juntas representaron aproximadamente 180.000 m². De manera más amplia, la fuerte demanda de espacios de gran escala por parte de minoristas continuó dando forma al mercado, con minoristas representando tres de las cinco mayores transacciones del trimestre por superficie. La demanda sostenida continúa respaldando el crecimiento de rentas, con rentas prime alcanzando 75 €/m²/año en Milán y 73 €/m²/año en Roma y Bolonia.
El sector Hotelería fue la clase de activo más dinámica en el tercer trimestre, con aproximadamente 800 millones de euros en inversión, un volumen tres veces mayor que en el mismo período de 2025 y un 18% más en comparación con el segundo trimestre de 2026. Esta aceleración llevó los volúmenes totales de inversión de los primeros nueve meses del año a aproximadamente 1.900 millones de euros, un 59% por encima de la media de los últimos diez años.
Los inversores continuaron siendo particularmente activos tanto en el desarrollo de nuevos productos como en el reposicionamiento de propiedades existentes, especialmente en los destinos más solicitados de Lombardía y Lazio, que juntos atrajeron la mayor parte de la inversión nacional en el sector. El interés en el sector está respaldado por el crecimiento de la demanda turística, confirmado por un verano récord, con más de 276 millones de pernoctaciones entre junio y agosto de 2026.
La inversión en el sector Oficinas alcanzó aproximadamente 500 millones de euros en el tercer trimestre, un 62% más en comparación con el tercer trimestre de 2025. En lo que va de año, el sector ha totalizado aproximadamente 1.400 millones de euros, un aumento del 29% en comparación con el mismo período del año anterior. A pesar de la recuperación en comparación con 2025, los volúmenes permanecen por debajo de la media de los últimos diez años. Las transacciones del tercer trimestre estuvieron impulsadas principalmente por propietarios-ocupantes e inversores de valor añadido, interesados en reposicionar propiedades.
El mercado de oficinas de Milán continuó mostrando una desaceleración en el tercer trimestre de 2026, en línea con la tendencia observada desde principios de año, con aproximadamente 85.000 m² de absorción trimestral y una absorción total de 220.000 m² en los primeros nueve meses, un 22% menos en comparación con el mismo período de 2025. Entre las transacciones registradas en el último trimestre, destaca los casi 25.000 m² ocupados por la nueva sede de A2A, Torre Faro, recientemente completada en el submercado de Scalo Romana. El mercado se caracteriza por una falta sustancial de espacio disponible de gran escala en los submercados centrales: en los primeros tres trimestres del año, excluyendo Torre Faro, solo se completaron tres transacciones por encima de 5.000 m², todas en ubicaciones semicentrales o periféricas.
La menor actividad del mercado también se refleja en un ligero aumento de la vacancia general. Al mismo tiempo, la disponibilidad de activos de alta calidad sigue siendo limitada en el CBD y Porta Nuova, que representan poco más del 5% del espacio total disponible, con una tasa de vacancia general ligeramente superior al 2% del stock. En este contexto de oferta particularmente limitada, la renta prime se mantuvo estable en 900 €/m²/año.
En el mercado de Roma, la absorción del tercer trimestre alcanzó aproximadamente 41.000 m², llevando la absorción acumulada del año a alrededor de 108.000 m², un 9% más en comparación con el mismo período de 2025. El rendimiento trimestral estuvo respaldado por seis transacciones superiores a 2.000 m², que representaron el 70% del espacio total absorbido. Sigue siendo evidente la fuerte demanda de inquilinos por espacios de gran escala, particularmente espacios de alta calidad disponibles a corto plazo. La oferta está luchando por satisfacer esta fuerte demanda y continúa contrayéndose significativamente, tanto en submercados prime como en sus alrededores inmediatos, respaldando el crecimiento de rentas en todo el mercado.
El sector Residencial registró 1.000 millones de euros en inversión en los primeros nueve meses de 2026, un 35% más en comparación con el mismo período de 2025 y marcando uno de los mejores resultados de la última década para el período enero-septiembre. El tercer trimestre contribuyó con aproximadamente 230 millones de euros, ligeramente por debajo del tercer trimestre de 2025. En el tercer trimestre, el segmento Built to Sell representó la mayor parte de la inversión en Residencial, con actividad concentrada principalmente en adquisiciones por parte de promotores. Entre estas, destaca la venta de una cartera de desarrollos residenciales en Milán como la mayor transacción del trimestre en el sector. Student Housing, por su parte, totalizó casi 300 millones de euros en los primeros nueve meses de 2026, un 49% más en comparación con el mismo período de 2025.
El mercado residencial italiano mantuvo una tendencia positiva en el primer semestre de 2026, con aproximadamente 381.000 transacciones, un 2,1% más interanual y representando el segundo mejor resultado semestral de los últimos diez años. El crecimiento fue impulsado por el primer trimestre, mientras que los volúmenes se estabilizaron ampliamente en el segundo trimestre.
Milán y Roma siguieron una tendencia similar, registrando crecimientos del 7,1% y 3,1% respectivamente en el primer trimestre, desacelerándose al final del primer semestre a +3,3% y +2,6%. En comparación con sus respectivas medias decenales, Milán se mantuvo ampliamente en línea (+1%), mientras que Roma registró volúmenes un 11% por encima de su media a largo plazo.
En el lado de los precios, en los primeros meses de 2026, Milán registró precios ampliamente estables en comparación con el final de 2025, mientras que Roma continuó creciendo (+3,1%), al igual que la cifra nacional (+2,5%).
Tras un retorno al crecimiento en 2025, el mercado de alquiler registró una caída de poco menos del 1% interanual en el primer semestre de 2026. La disminución de contratos estándar a largo plazo continuó por quinto período consecutivo, a favor de acuerdos más flexibles: los contratos de renta concertada aumentaron un promedio del 3,8% interanual, mientras que los contratos temporales estándar disminuyeron un 2,4%.
En Milán y Roma, los contratos aumentaron en cambio un 3,5% y 6,9%, respectivamente, reflejando dinámicas diferentes. Roma registró crecimiento en todos los tipos de contratos, con contratos de renta concertada representando más del 50% de las transacciones. Milán, por el contrario, continúa dominado por contratos estándar, a pesar de su disminución, mientras que los contratos de renta concertada aumentaron un 67% interanual.
Los sectores Alternativos y Mixtos atrajeron una inversión combinada de 1.400 millones de euros en los primeros nueve meses de 2026, un 57% más en comparación con el mismo período de 2025, con el tercer trimestre contribuyendo aproximadamente 200 millones de euros. Entre los principales segmentos, destacan los Centros de Datos y Salud, con aproximadamente 580 millones de euros y 280 millones de euros, respectivamente, en inversión acumulada del año, ambos registrando un fuerte crecimiento en comparación con el año anterior. El Self-Storage también está ganando impulso como un segmento emergente en el mercado italiano, superando los 100 millones de euros en inversión acumulada del año.
El desempeño de los primeros nueve meses refuerza la trayectoria de crecimiento del mercado inmobiliario italiano, que, faltando un trimestre del año, ya ha atraído volúmenes de inversión que superan la media anual decenal de 10.400 millones de euros. El crecimiento en las principales clases de activos en comparación con el mismo período de 2025 destaca la amplitud de este impulso positivo y el creciente atractivo del mercado nacional en su conjunto. El liderazgo continuado del Retail se complementa con un fuerte crecimiento en Logística, el dinamismo de Hotelería y la creciente contribución de Residencial. El aumento de la inversión por parte de inversores privados y promotores también se acompaña del retorno del capital institucional estadounidense, con actividad inversora alcanzando su nivel más alto desde 2022.
El desempeño de Italia refleja una tendencia positiva compartida por otros mercados del sur de Europa, que se están volviendo cada vez más competitivos a pesar de la continua incertidumbre en el entorno internacional. Los participantes del mercado siguen centrados en los costes energéticos, la seguridad del suministro y la inversión requerida para la transición energética. Estas preocupaciones se ven agravadas por los conflictos en curso y la incertidumbre en torno a los desarrollos políticos y elecciones en los principales países europeos, incluidos España, Francia e Italia, así como en algunos de los principales mercados internacionales. A nivel estructural, también están surgiendo preguntas sobre los efectos de la inteligencia artificial en la demanda de bienes raíces y el uso del espacio, mientras que el creciente debate en torno al acceso a la vivienda en Europa está poniendo en un enfoque más nítido la necesidad de expandir la oferta de vivienda asequible.
En este contexto, la perspectiva de un potencial nuevo ciclo de aumentos de tasas de interés está contribuyendo a una mayor cautela de los inversores, en un trimestre que ya ha visto un ligero aumento en los rendimientos netos prime en algunas de las principales clases de activos. Sin embargo, la resiliencia de los fundamentos del mercado italiano y las oportunidades de crecimiento pueden continuar atrayendo capital doméstico e internacional, tanto en sectores establecidos como Hotelería y Logística como en el desarrollo de segmentos como Student Housing, Centros de Datos y Salud.