Informe del Mercado Europeo T3 2026

Panorama del mercado elaborado por el equipo de Research de Dils

Las inversiones totales en los países monitorizados alcanzaron los 118.000 millones de euros en los primeros nueve meses de 2026, con un crecimiento del 21% interanual, en línea con lo registrado en el primer semestre. A pesar de algunas divergencias en el rendimiento del tercer trimestre a nivel de país individual, el crecimiento en el período enero-septiembre fue generalizado, siendo Alemania el único mercado que registró una ligera contracción de los volúmenes de inversión (-3%). Todos los demás mercados registraron un incremento, comprendido entre el +6% de Portugal y el +36% de los Países Bajos, mientras que Italia y España obtuvieron el mejor resultado de la historia para este período, confirmando el impulso positivo de los mercados del sur de Europa. Tras un inicio de año débil, el mercado francés se recuperó parcialmente gracias al impacto de varias transacciones de gran volumen, que impulsaron los volúmenes en el segundo y tercer trimestre.

El crecimiento de las inversiones sigue siendo transversal a las diferentes clases de activos. Los alternativos registraron el incremento anual más pronunciado (+68%), impulsado en gran medida por la sólida actividad en el sector sanitario británico. La logística también mostró un crecimiento significativo, mientras que los volúmenes de inversión en oficinas fueron respaldados por un fuerte rendimiento de Francia en el tercer trimestre, que compensó la debilidad registrada en otros mercados. Mientras tanto, el sector residencial continuó ganando cuota de mercado en España, Italia y los Países Bajos. El comercial fue la única clase de activo que mantuvo volúmenes de inversión sustancialmente estables, con la menor actividad en Alemania contrarrestada por rendimientos más sólidos en otros mercados europeos, especialmente en el sur de Europa.

Las crecientes tensiones en las relaciones internacionales y en los mercados financieros, claramente reflejadas en el aumento de los rendimientos de los bonos del Estado en septiembre de 2026, están pesando sobre la confianza de los inversores inmobiliarios. En el tercer trimestre de 2026 surgió una descompresión de los rendimientos inmobiliarios, con incrementos moderados ya registrados a nivel local y unas perspectivas más amplias que apuntan a nuevas subidas en la mayoría de los mercados. Esta dinámica refleja el efecto combinado de un contexto financiero más restrictivo, una creciente competencia por el capital alimentada por la elevada demanda relacionada con la IA y los bonos estatales, y la persistente incertidumbre relacionada con las próximas elecciones en varios países europeos importantes, entre ellos España, Francia e Italia. En conjunto, estos factores están empujando a los inversores hacia una actitud más prudente, a pesar de unos fundamentos de mercado generalmente sólidos.

En el tercer trimestre de 2026, la demanda de ocupantes se mantuvo firmemente concentrada en los activos de oficinas prime y conformes con criterios ESG, con dinámicas de búsqueda de calidad cada vez más evidentes en los mercados europeos. La escasez de espacios de alta calidad en ubicaciones centrales, desde Alemania hasta Italia, continuó alimentando el crecimiento de las rentas prime, mientras que los grandes movimientos de ocupantes, en particular en el sector tecnológico, reforzaron la demanda de edificios bien posicionados en Ámsterdam. En general, la actividad de arrendamiento se mantuvo selectiva en un contexto de incertidumbre macroeconómica y geopolítica, pero los activos prime mantuvieron un impulso positivo y una buena resiliencia de las rentas. El stock secundario, por el contrario, se enfrenta a un creciente riesgo de obsolescencia y una demanda más débil.

La actividad de arrendamiento en los mercados logísticos europeos ganó mayor impulso en el tercer trimestre, con la demanda de ocupantes que pasó de la fase de estabilización a una verdadera reaceleración en los principales mercados. Alemania registró el mejor resultado trimestral desde el segundo trimestre de 2022, mientras que Italia logró el mejor rendimiento de la historia en nueve meses; Francia y los Países Bajos prolongaron ambos su fase de recuperación. La demanda se originó cada vez más fuera de los centros tradicionales, con los operadores logísticos emergiendo como factor común entre los diferentes mercados, a menudo respaldados por la demanda de comercio electrónico y, en Alemania, por el sector de la defensa.

El tercer trimestre de 2026 estuvo marcado también por la creciente centralidad de la asequibilidad de la vivienda como tema político en Europa, con puntos de tensión evidentes en ciudades como Madrid, donde se celebraron amplias protestas, y Berlín, donde la administración local está evaluando nuevas estrategias para abordar la cuestión. No obstante, la presión sobre los precios ha sido un elemento recurrente en la mayoría de los mercados europeos en los últimos años, con las áreas metropolitanas en el centro de esta dinámica. Los volúmenes de transacción difieren entre las ciudades monitorizadas, con las capitales ibéricas que emergen como los mercados con la ralentización más marcada, mientras que París, Milán y Roma registraron todas un ligero incremento del número de transacciones.